Wohnraummietrecht

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung höchstrichterlicher Entscheidungen mit Fundstellen aus allgemein zugänglichen Quellen (Pressemitteilungen, Fachzeitschriften, Online-Datenbanken), die für Sie von Interesse sein könnten. Entscheidungen jüngeren Datums finden Sie am Ende (bitte Bildlauf nach unten betätigen).



Abstellen von Gegenständen im Hausflur
(Bundesgerichtshof [BGH], Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06):

Der Mieter darf Gegenstände wie Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf die er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange deren Größe das Abstellen zulässt, §§ 535 Absatz 1, 1004 Abs. 2 BGB.


Schönheitsreparaturen: Starrer Fristenplan unwirksam
(BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04):

Der Mieter darf in einem Formularmietvertrag nicht verpflichtet werden, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, weil darin eine unangemessene Benachteiligung zu sehen ist.
Wirksam ist ein Fristenplan, wann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn es sich nicht um starre Fristen handelt. Muss der Mieter davon ausgehen, dass nach Ablauf der vereinbarten Fristen immer renoviert werden muss, ist die Klausel unwirksam. Für eine starre Fälligkeitsregelung spricht die Formulierung: "Der Mieter muss renovieren, wenn erforderlich, mindestens aber ..." Ob eine zur Unwirksamkeit der Mietvertragsklausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, muss jeweils auf Grund einer exakten Auslegung der verwendeten Klausel ermittelt werden.


Mieter muss für Fehler seiner Berater einstehen
(BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06):

Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus; der Mieter ist im Rahmen von § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.


Starre Dekorationsklauseln auch bei Gewerberaummiete unwirksam
(BGH, Urteil vom 09.10.2008 - XII ZR 84/06, Pressemitteilung Nr. 188/2008):

Mietvertragsklauseln für Schönheitsreparaturen mit starren Renovierungsintervallen sind auch bei Geschäftsräumen unwirksam. Der Bundesgerichtshof überträgt damit seine Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht auf Geschäftsräume.


Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
(BGH, Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07):

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthält.


Farbwahlklausel unwirksam
(BGH, Urt. v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07):

Mieter dürfen nicht dazu verpflichtet werden, während der Mietzeit ihre Wohnung in bestimmten Farben ("neutrale, helle Farben") zu streichen. Entsprechende Klauseln führen dazu, dass die gesamte Pflicht zu Schönheitsreparaturen entfällt. Erst beim Auszug müssen grelle Farben entfernt werden.


Anerkenntnis des Mieters führt nicht zu Verlängerung der Nebenkosten-Abrechnungsfrist
(BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 84/07, Pressemitteilung Nr. 70/08):

Der Vermieter kann Betriebskosten nicht nachfordern, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hatte, er werde die Nachforderung begleichen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung.


Rauchender Mieter muss nur bei extremer Vergilbung Schadensersatz leisten
(BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07):

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen.


Kündigung wegen schleppender Mietzahlung ohne vorherige Abmahnung
(BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07):

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 I, II Nr. 1 BGB) setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.
Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 III 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist.


Abmahnung durch Vermieter erleichtert nicht fristlose Kündigung
(BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07):

Die Ankündigung einer fristlosen Kündigung wegen Ruhestörung ist rechtlich bedeutungslos. Zwar kann der Mieter eine solche Abmahnung nicht gerichtlich anfechten, doch erlangt der Vermieter durch sie auch keinen Vorteil für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.


Mieter kann vom Vermieter Nachweis verlangen, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt wurde
(BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06, Pressemitteilung des BGH Nr. 197/07, NJW 2008, 1152; siehe auch BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10, PM Nr. Nr. 193/2010):

Der unter anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.
Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.
Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.


Untreuevorwurf gegen Vermieter wegen Kautionseinzahlung auf Girokonto
(BGH, Beschluss vom 02.04.2008 - 5 StR 354/07):

Eine gesetzlich begründete Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des strafrechtlichen Tatbestands der Untreue kommt bei Gewerberaummietverhältnissen nicht in Betracht. Die gesetzlichen Regelungen für die Anlage von Mietkautionen beziehen sich allein auf Mietverhältnisse über Wohnraum.
Die schlichte Vereinbarung einer Kaution als solche begründet keine Vermögensbetreuungspflicht gemäß § 266 Absatz 1 Strafgesetzbuch.
Auch in Wohnraummietverhältnissen bewirkt die Einzahlung einer Kaution auf ein Girokonto des Vermieters noch nicht ohne Weiteres eine vollendete Untreue (§ 266 StGB). Es kommt darauf an, ob eine schadensgleiche Vermögensgefährdung eintritt. Das hängt davon ab, ob nach den Vermögensverhältnissen des Vermieters die nahe liegende Gefahr besteht, dass von Dritten auf dieses Konto zurückgegriffen werden wird.


Vermieter muss Gelegenheit erhalten, Reparaturen zuzustimmen
(BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06):

Ein Mieter, der eigenmächtig einen Mangel in der Wohnung beseitigt oder beseitigen lässt, kann vom Vermieter grundsätzlich nicht die Erstattung der Reparaturkosten verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden.
Beseitigt der Mieter einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nrn. 1 + 2 BGB), hat der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung.
Dem Vermieter kommt grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, heißt es in dem Grundsatzurteil. Es besteht insbesondere dann kein Anspruch gegen den Vermieter auf Kostenerstattung, wenn der Mieter ihn wegen des Mangels noch nicht gemahnt hat und der Vermieter deshalb nicht in Verzug ist.


Zwischenablesegebühren sind keine umlagefähigen Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07):

Bei den Kosten für eine Zwischenablesung zur Ermittlung der Heizkosten, die durch einen Mieterwechsel verursacht werden, handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.


Keine Vertragsänderung durch langjähriges Nichtabrechnen über Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06):

Allein aus der Tatsache, dass der Vermieter von Mietbeginn an zwei Jahrzehnte lang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, folgt noch keine Vertragsänderung mit der Folge, dass eine erstmalige Abrechnung nach so langer Zeit wegen Verwirkung ausgeschlossen wäre.


Unwirksame Tierhaltungsklausel in Mietvertrag
(BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06):

Eine Tierhaltungsklausel, nach der "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters" bedarf, ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden.
Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.


Unwirksamkeit bedarfsunabhängiger isolierter Auszugsrenovierungsklausel
(BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06):

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.


Transparente Gestaltung einer Abgeltungsregelung in Schönheitsreparaturklauseln
(BGH, Urt. v. 26.09.2007 - VIII ZR 143/06):

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Formularklauseln in einem Mietvertrag fortgeführt, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten (Quotenabgeltungsklauseln).
Durch Urteil vom 18. Oktober 2006 (VIII ZR 52/06) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote).

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit "flexibler" Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt.


Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen
(Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07):

Die zu beurteilende Mietvertragsklausel war wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll.

Die Abgeltungsklausel war auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der BGH in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt wird, trägt grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird.


Modernisierungsmieterhöhung auch bei verspäteter Ankündigung der Maßnahme wirksam
(BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07):

Der Mieter muss eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme
(§ 559 BGB) auch dann bezahlen, wenn die Maßnahme zu kurzfristig angekündigt worden war. Auch wenn der Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB) nicht gewahrt hat, ist die Mieterhöhungserklärung nicht unwirksam. Allerdings entsteht dadurch eine Übergangsfrist von sechs Monaten bis der Mieter die erhöhte Miete bezahlen muss.


Geltendmachung zu geringer Betriebskostenvorauszahlungen durch Vermieter
(BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06):

Hat der Mieter während eines Abrechnungszeitraums für Betriebskosten vertragswidrig zu wenig Vorauszahlungen entrichtet, so kann der Vermieter die Differenz zwischen den geschuldeten und den gezahlten Beträgen auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geltend machen, da es sich nicht um Nachforderungen handelt.


Einwendungsausschlussfrist gegen einzelne Betriebskostenposition
(BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06):

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 566 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
Erhebt der Mieter gegen die in der Vergangenheit ein Guthaben zu seinen Gunsten ausweisende Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen, so stimmt er damit nicht schon einer Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten zu.


Räumungsvollstreckung gegen schwerstkranken Schuldner
(BGH, Beschluss vom 22.11.2007 - I ZB 104/06):

Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne Weiteres gemäß § 765a ZPO eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen - Interessen des Schuldners mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers. Dabei kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich auch der Gläubiger auf Grundrechte berufen kann.
Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr des Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird.
Das Vollstreckungsgericht muss nach Wegen suchen, die einen Umzug des Schuldners ohne gesundheitlich nachteilige Folgen als durchführbar erscheinen lassen.



Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung einer Wohnung
(BGH, Urt. v. 14.01.2009 - VIII ZR 71/08):

Eine in einem individualvertraglichen Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.


Schadensersatz bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf bei formal unwirksamer Kündigung
(BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, Pressemitteilung Nr. 76/2009):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen – noch – nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.


Begründung einer Mietpreiserhöhung durch Verweis auf allgemein zugänglichen Mietspiegel zulässig
(BGH, Urt. v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, BGH-Pressemitteilung Nr. 56/09):

Verweist der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel und bietet er dem Mieter die Einsichtnahme in seinen Geschäftsräumen am Wohnort des Mieters an, so braucht er den Mietspiegel nicht dem Mieterhöhungsverlangen beifügen.
Ein Hinzufügen des Mietspiegels zum Erhöhungsverlangen ist auch dann entbehrlich, wenn dieser gegen eine Schutzgebühr erhältlich ist (BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).


Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Wohnflächenabweichung wirksam
(BGH, Urt. v. 29.04.2009 - VIII ZR 142/08, BGH-Pressemitteilung Nr. 89/2009):

Kündigt der Mieter den Mietvertrag fristlos sobald er erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht, so ist diese Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs (Mietmangel) gemäß
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wirksam.



Gesamtunwirksamkeit von Formularklausel zur Dekorationspflicht bezüglich Außenanstrich von Türen und Fenstern
(BGH, Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 210/08):

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.



Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
(BGH, Urt. v. 27.05.2009 - VIII ZR 302/07):

Führt der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durch, kann er gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch haben, da der Vermieter die Reparatur ohne Rechtsgrund erlangt habe. Der zu ersetzende Wert bemesse sich nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufwendet.

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin macht sich der Vermieter auch hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten des Mieters zur Abwehr einer unberechtigten Aufforderung an den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ersatzpflichtig, wenn er sich auf eine unwirksame Dekorationsklausel beruft (KG, Urt. v. 18.05.2009 - 8 U 190/08).



Mieterhöhung bei Flächenabweichung im Mietvertrag
(BGH, Urt. v. 08.07.2009 - VIII ZR 205/08, BGH-Pressemitteilung Nr. 146/2009):

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB kann die im Mietvertrag angegebene und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zu Grunde gelegt werden, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenabweichungen.



Mietmängel bei Trittschall nur, wenn Vorgaben des Baujahres nicht eingehalten
(BGH, Urt. v. 17.06.2009 - VIII ZR 131/08):

Ist dem Mieter eine bestimmte Qualität des Trittschallschutzes nicht mietvertraglich zugesichert, liegt kein zur Mietminderung führender Mangel vor, wenn des zu höheren Geräuschentwicklungen kommt, weil der über dem Mieter Wohnende den Bodenbelag austauscht, dabei aber die Richtwerte der Erbauungszeit beachtet. Der Vermieter schuldet dem Mieter nur die Einhaltung der im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung maßgeblichen technischen Normen. Soweit ohne Eingriffe in die Bausubstanz lediglich ein Austausch des Bodenbelags vorgenommen wird, kann der Mieter nicht erwarten, dass der Trittschallschutz besser ausgestaltet wird.



Kein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"
(BGH, Urt. v. 30.09.2009 - VIII ZR 238/08):

Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Pflicht des Vermieters zur Erteilung einer Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vereinbart ist, hat der Mieter bei Auszug keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer solchen Bescheinigung zur Vorlage beim neuen Vermieter, sondern kann lediglich verlangen, dass ihm Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen erteilt werden.



Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, Pressemitteilung des BGH Nr. 217/2009):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.
Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Es darf nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden, sondern bei der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass die Mieter auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war.



Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der über Sachverständigengutachten ermittelten Bandbreite zulässig
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 30/09):

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Ende der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.


Kosten der Öltankreinigung umlagefähig als Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08):

Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4 Buchst. a Betriebskostenverordnung. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.


Keine Verjährung des mietrechtlichen Mängelbeseitigungsanspruchs während der Mietzeit
(BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09, Pressemitteilung Nr. 37/2010):

Die Dauerverpflichtung des Vermieters auf Gebrauchsgewährung erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung, sondern geht dahin die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Der Mängelbeseitigungsanspruch kann daher während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht verjähren.


Anspruch des Mieters auf ausreichende Elektroversorgung
(BGH, Urteil vom 10.02.2010 - VIII ZR 104/09, Pressemitteilung Nr. 31/2010):

Der Mieter hat Anspruch darauf, dass die Wohnung ausreichend mit Elektrizität versorgt ist. Er muss sich nicht durch den Mietvertrag auf eine unzureichende Ausstattung verweisen lassen.


Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen
(BGH, Urteil vom 09.06.2010 - VIII ZR 294/09 - Pressemitteilung Nr. 115/2010):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.
Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.


Erklärungspflicht des Vermieters über sein Bestehen auf Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag
(BGH, Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 351/08):

Weist der Mieter den Vermieter darauf hin, dass er eine Klausel in dem Formularmietvertrag für unwirksam hält, nach der er zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, und fordert er von dem Vermieter eine Erklärung darüber, ob dieser trotzdem auf der Durchführung der Dekoration durch den Mieter bestehe, so kann den Vermieter eine Erklärungspflicht hierzu treffen. In diesem Fall kann dem Mieter ein Feststellungsinteresse für eine Klage gegen den Vermieter zur Seite stehen.


Opfergrenze bei Instandhaltungspflicht des Vermieters
(BGH, Urteil vom 21.04.2010 - VIII ZR 131/09, Pressemitteilung Nr. 83/2010):

Weist die Mietsache Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Die Pflicht endet erst dort, wo die Beseitigungskosten den Wert der Mietsache erheblich überschreiten.


Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
(BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 185/09, Pressemitteilung Nr. 103/2010):

Sind Betriebskostenabrechnungen infolge des gleichen Fehlers für mehrere Abrechnungszeiträume fehlerhaft, muss die Erhebung der gleichen Einwendungen ständig wiederholt werden. Eine Bezugnahme auf frühere Einwendungen genügt nicht. Anderenfalls wäre die Einwendungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB versäumt.


Samstag kein Werktag bei der Berechnung der Mietzahlungsfrist
(BGH, Urteil vom 13.07.2010 - VIII ZR 129/09, Pressemitteilung Nr. 144/2010):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Sonnabend nicht mitzählt.
Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts geändert.


Anschaffungen des Mieters nicht maßgeblich für ortsübliche Vergleichsmiete
(BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, Pressemitteilung Nr. 140/10):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; dazu genügt es nicht, wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages zum Einbau einer Ausstattung verpflichtet hat.


Vermieter haftet verschuldensunabhängig für durch "kalte" Wohnungsräumung entstandenen Schaden an Mietsachen
(BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09, Pressemitteilung Nr. 148/2010):

Der Bundesgerichtshof hat bei einer eigenmächtigen («kalten») Wohnungsräumung die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für die Folgen einer solchen Räumung angenommen. Denn die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des
§ 229 BGB dar. Der Vermieter ist dem Mieter wegen der kalten Wohnungsauflösung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens nach
§ 231 BGB verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Das gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sei. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen.


Anbietpflicht des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung
(BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, Pressemitteilung Nr. 192/2010):

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.


Vermieter darf Abrechnungseinheit für mehrere Grundstücke bilden
(BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10):

Sofern keine vertraglichen Vereinbarungen entgegen stehen, darf der Vermieter von freifinanziertem Wohnraum bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (z.B. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.


Schuldhafte Pflichtverletzung durch unberechtigte Untervermietung
(BGH, Urteil vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10):

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte. Ob ein solcher Vertragsverstoß eine ordentliche Kündigung rechtfertigt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Hat der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.


Betriebskostenabrechnung: Mieter hat Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen
(BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10):

Behauptet der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter bei der Abrechnung über die Betriebskosten, muss er dies im Prozess darlegen und beweisen.
Die Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung übersteige den insoweit überregional ermittelten druchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe (Betriebskostenspiegel) genügt nicht der Darlegungslast.


Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage
(BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10):

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann:
Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.


Zahlungsverzugskündigung nach unberechtigter Mietminderung
(BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11):

Zahlt der Mieter wegen Mietmängeln die Miete nicht in voller Höhe und erreichen die Rückstände mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen. Gelangt das Mietgericht im Räumungsrechtsstreit zu der Überzeugung, dass der behauptete Mangel nicht vorlag oder nicht zu einer Minderung in dieser Höhe berechtigte, so kann der Mieter den Räumungsprozess verlieren, wenn er sich nicht unverschuldet in einem Irrtum über die Berechtigung der Minderung befand. Der BGH verweist auf die Möglichkeiten des Mieters zur Zahlung der Miete unter Vorbehalt bzw. der Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Mieter wegen der Mietmängel.


Fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs
(BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12):

Eine ordentliche (nicht: fristlose) Kündigung wegen einer Pflichtverletzung durch Zahlungsverzug gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf schon vor Erreichen des in
§ 543 Abs.  2 Nr. 3 BGB bestimmten Mietrückstands erfolgen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Wohnraumkündigung wegen beruflichen Bedarfs (Kanzleiräume)
(BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11):

Die Kündigung von Wohnraum ist nicht nur wegen Eigenbedarfs zu Wohnzwecken, sondern auch bei einem beruflichen Bedarf an den Räumen möglich.

Keine Individualvereinbarung ohne wesentliche Textänderung
(BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 137/12):

Kommt es in Folge von Einwänden des Mieters gegen eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsklausel zu einer Textänderung, die keine Änderung des wesentlichen Inhalts der Klausel bewirkt, ist der Charakter der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage gestellt. Damit liegt keine Individualabrede vor, die eine AGB-Kontrolle gemäß §§ 305 Abs. 1 Satz 3, 305b BGB ausschließen würde. Das gilt auch gegenüber einem juristisch ausgebildeten Mieter.
Klauseln der Art „soweit gesetzlich zulässig“ können in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn die Rechtslage nicht ernstlich zweifelhaft ist. Daran ändert auch ein Zusatz des Inhalts nichts, dass die Vertragsbedingung nach derzeitiger Rechtslage nicht erlaubt sei, aber für den Fall vereinbart werde, dass sich Gesetz oder Rechtsprechung änderten.

Schadensersatz wegen farblich ausgefallener Dekoration nach Mietende
(BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12, Pressemitteilung Nr. 183/13):

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Rückgabe neutral gestrichener Wohnung in ausgefallenen Farben durch den Mieter
(BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12):

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 II, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
Dabei hat sich der Vermieter allerdings einen Abzug "neu für alt" anrechnen zu lassen, wenn er - etwa mangels wirksamer Vereinbarung oder wegen fehlender Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - außer dem auf Beseitigung der farblichen Verunstaltung gerichteten Anspruch keine weitergehenden Dekorationsansprüche gegen den Mieter hat.

Hohe Energiekosten sind kein Mietmangel
(BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12):

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. (amtlicher Leitsatz)
2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06) (amtlicher Leitsatz)

Kündigungsverzicht statt Zeitmietvertrag
(BGH, Versäumnisurteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12):

Entspricht ein Zeitmietvertrag nicht den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 BGB, kann durch ergänzende Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht treten, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.

Schlüsselrückgabe beim Hauswart
(BGH, Urteil vom 23.10.2013, Az. VIII ZR 402/12):

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.
Der Hauswart kann zwar bei Entgegennahme der Schlüssel die Wohnung als Besitzdiener für den Vermieter in Besitz nehmen, aber die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter beginnt erst zu laufen, wenn der Vermieter hiervon erfährt. Für die Frage, ob der Besitzdiener als Wissensvertreter des Vermieters anzusehen ist, kann es darauf ankommen, ob er mit der Übergabe der Wohnung beauftragt wurde (§§ 548, 855, 166 BGB).


Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels
(BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13):

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist.


Wegfall der Umbauabsicht des Vermieters nach Mietende
(BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13):

Ist der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet, steht dem Vermieter primär ein Anspruch auf Erfüllung dieser Pflicht zu. Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut wurden.


Kein generelles Betretungsrecht des Vermieters
(BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13):

Abgelehnt hat der Bundesgerichtshof ein generelles Betretungsrecht der Mietwohnung durch den Vermieter. Auch eine entsprechende Mietvertragsklausel wäre unwirksam. Im Hinblick auf den grundrechtlichen Schutz der Wohnung durch Artikel 13 Grundgesetz hat der Mieter grundsätzlich das Recht, in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“. Gründe für ein Betretungsrecht könnten dagegen die Vorbereitung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten und das Ablesen von Verbrauchserfassungsgeräten sein, möglicherweise auch der Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.


Mietausfallschaden infolge verweigerter Untervermietungserlaubnis
(BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VVV ZR 349/13):

Hat der Mieter gemäß § 553 BGB Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung, kann deren unberechtigte Verweigerung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.


Einordnung eines Wohn- und Gewerberaummietvertrages als Wohnraummietverhältnis
(BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13):

Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann.
Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.



Vermieterpflicht bei vom Mieter verursachten Brand
(BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13):

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall auf Grund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.



Keine Endrenovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung
(BGH, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13):

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Auch an seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn er Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte, was von dem Mieter zu beweisen ist. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies ist unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt dann vor, wenn der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.




Keine Pflicht des Vermieters zur Eigenbedarfsvorschau
(BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14):

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsabschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. 
Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen („Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten.
Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
Etwas anderes hat allerdings zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung der Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat.


Unvollständiger Ausgleich des Mietrückstands binnen Schonfrist
(BGH, Hinweisbeschluss vom 17.2.2015 – VIII ZR 236/14)

Außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls, insbesondere bei Zwischenschaltung eines Sozialleistungsträgers und entsprechender Betragshöhe, können es geboten erscheinen lassen, einen nicht vollständigen Ausgleich des aufgelaufenen kündigungsrelevanten Mietrückstands binnen der gesetzlichen Schonfrist als (noch) ausreichend anzusehen, um die Kündigung(en) unwirksam werden zu lassen.

Auch Wohnflächenabweichung von weniger als 10% ist bei einer Mieterhöhung bedeutsam
(BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14):

Der Bundesgerichtshof hat – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.


Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung
(Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 10.05.2016, Az. VIII ZR214/15):

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannte Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können. 


Überlegungsfrist zur Kautionsabrechnung und verjährte Betriebskostennachforderung
(BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14):

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Absatz 3 BGB. Deshalb kann sich der Vermieter nicht wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Kaution befriedigen.


Interessenabwägung bei fristloser Kündigung
(BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16):

Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigen.


Üblicher Neuvermietungspreis maßgeblich für Nutzungsentschädigung nach Kündigung
(BGH, Urteil v. 18.01.2017 – VIII ZR 17/16):

Mieter, denen ordnungsgemäß gekündigt wurde, die aber trotzdem nicht ausziehen, müssen für diese Monate mit einer Nachzahlung rechnen, denn der Vermieter darf nach verstrichener Kündigungsfrist die ortsübliche Miete ansetzen.  Maßstab dafür ist die sog. Marktmiete, also die Miete, die er von einem neuen Mieter hätte bekommen können.


Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei Überweisung
(BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15):

Nach § 556b BGB kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des Zahlungsabschnitts erteilt.

Das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs darf in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Wohnraummietvertrages nicht entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt werden.