Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung höchstrichterlicher Entscheidungen mit Fundstellen
aus allgemein zugänglichen Quellen (Pressemitteilungen, Fachzeitschriften), die Ihr Interesse finden könnten:
Mieter muss nicht auf eine Kündigung antworten
(BGH-Beschluss vom 28.06.2023 - Az. XII ZB 537/22):
Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung im Sinne von § 93 ZPO.
Gibt der Mieter auf die Räumungsklage des Vermieters im Prozess ein sofortiges Anerkenntnis ab, muss der Vermieter auch bei einem Obsiegen in diesem Verfahren die Prozesskosten tragen, weil der Mieter durch sein Schweigen auf die Kündigung eine Veranlassung zur Klage nicht gegeben hat.
Aus dem Wunsch des Eigentümers nach Planungssicherheit folge keine vorprozessuale Erklärungspflicht auf die Kündigung. Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass sich Schuldner vor Fälligkeit nicht zu ihrer Leistungsbereitschaft erklären müssen.
Muss der Vermieter befürchten, dass der Mieter die gekündigte Wohnung nicht rechtzeitig räumt, kann eine Klage auf künftige Räumung gerechtfertigt sein
(BGH-Beschluss vom 25.10.2022 - Az. VIII ZB 58/21):
Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene, mehrmonatige Suche nach Ersatzwohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Herausgabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 II BGB darstelle.
Auch wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit einer Kündigung an sich und seine Räumungspflicht bestreitet, kann er durch einen so begründeten Widerspruch gegen die Kündigung zu erkennen gegeben, dass er bei weiter erfolgloser Wohnungssuche, nicht zu einem Auszug bereit ist. Dies reicht aus, um die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung zu rechtfertigen und dem Vermieter so einen Klagegrund auf künftige Räumung zu geben.
Kein genereller Anspruch gegen Vermieter auf Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft
(BGH, Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21):
1. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu
einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden
Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten
Willenserklärungen zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden
Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu
einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.
2. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine
Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen
der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter
Anhaltspunkte.
3. Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die
Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters
insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss
übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein
Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden
Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund ihrer persönlichen
Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum
an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen
Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an
Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.
Lärm und Schmutz von Nachbargrundstück grundsätzlich kein Mietmangel
(BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19):
Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit
nach § 906 BGB hinnehmen muss.
Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien
kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von
Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien.
Volle Haftung des Untermieters bei verspäteter Rückgabe
(BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20):
Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem
Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.
Dem Eigentümer ist es nicht zumutbar nur Teile der Wohnung neu zu vermieten, so dass der Vorenthaltungsschaden die Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung umfasst und nicht nur die untervermieteten Teile.
Ist der Vermieter nicht Eigentümer der Räume, kann dem Unter-Vermieter gegenüber dem Untermieter ein Anspruch aus diesen Erwägungen zustehen.
Hohes Alter als Härte im Sinne des § 574 BGB
Abs. 1 Satz 1 BGB
(BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19):
Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich
hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen
Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1
Satz 1 BGB.
Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der
berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde.
Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab.
Keine Amtshaftung wegen unwirksamer Mietenbegrenzungsverordnung
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Januar 2021 – III ZR 25/20):
Der unter anderem für Rechtsstreitigkeiten über Schadensersatzansprüche gegen juristische Personen des öffentlichen Rechts aufgrund des Art. 34 GG zuständige III. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hat entschieden, dass Mietern keine Amtshaftungsansprüche zustehen, wenn eine Landesregierung eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, die jedoch wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist. (BGH-Pressemitteilung Nr. 018/2021)
Zweifache Mieterhöhung grundsätzlich zulässig
(BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18):
Ein Vermieter darf die Miete gem. § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und anschließend die Kosten von Modernisierungen nach § 559 BGB auf die Miete aufschlagen. Allerdings muss sich die Gesamterhöhung auf die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränken.
Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
(Bundesgerichtshof, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18):
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
(BGH-Pressemitteilung Nr. 090/2020)
Mieterhöhungsbegründung mit veraltetem Mietspiegel
(BGH, Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18):
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den
Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf
diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen
Gründen unwirksam.
Stillschweigende Abrechnung über Barkaution und Verwertungsbefugnis
(BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17):
Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt
worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb
angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und ggf. in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise
geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur
Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und
bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige
Forderungen des Vermieters.
Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen
Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.
Rechtsverlust des Mieters durch Ablehnung der Mängelbeseitigung
(BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18):
Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter,
dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab
diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass
einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch
dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.
Eine Berechtigung zur Mitwirkungsverweigerung könnte dann bestehen, wenn der Mieter ein Selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet, der Sachverständige aber seine Tätigkeit noch nicht aufgenommen bzw. abgeschlossen hat.
Sachverhaltsaufklärung bei Härteklausel nach ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses; Attest des Mieters
(BGH, Urteile vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17):
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).
Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).
Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden. So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren substanziiert geltend gemacht, haben sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind.
Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.
Instandsetzung eines Telefonanschlusses auf Kosten des Vermieters
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 17/18):
Ist die Wohnung bei ihrer Anmietung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet, obliegt die Instandsetzung des Telefonanschlusses dem Vermieter.
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch.
Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet
sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Fehlt es
an einer vertraglichen Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses bestimmt.
Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes,
aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Die durch den Mietvertrag entstehende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, beinhaltet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen
die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlassungspflicht). Zum anderen trifft den Vermieter danach auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht beinhaltet, eine nach der Überlassung
eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Die teilweise vertretene Auffassung, bei einem späteren
Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses treffe
den Vermieter nicht die Pflicht zur Reparatur, sondern habe dieser lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters zu dulden, ist mit der gesetzlichen Regelung
der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters in § 535
Abs. 1 BGB unvereinbar.
Mietminderung bei Wärmebrücken und Schimmelpilzgefahr
(BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18):
Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Mieter dürfen nicht einfach die Miete kürzen, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht.
Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17):
Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion
geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung
einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte
fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten
gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1
BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung
ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis
ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.
Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich
mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft,
bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck,
dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen
die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund
einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder
nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung
durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder
behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen
Kündigung fehlgeschlagen ist.
Im Einzelfall ist zu klären, ob es den Geboten von Treu und Glauben entspricht, wenn der Vermieter auf einen erstmaligen Zahlungsrückstand die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung eines langfristig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnisses erklärt und daran nach promptem Ausgleich des Zahlungsrückstands festhält.
Keine Schönheitsreparaturpflicht trotz Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter
(BGH, Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16):
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag vereinbarte ist maßgeblich für Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 30.05.2018 - Az. VIII ZR 220/17):
Werden Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt, so ist im Allgemeinen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich und nicht eine mietvertraglich Vereinbarte.
Keine Pflicht des Mieters eine Modernisierung zu dulden, die zu einem „Umkrempeln“ des Mietobjekts führt
(Bundesgerichtshof [BGH], Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17):
Will der Vermieter eine Wohnung in der Weise umfangreich umbauen und sanieren, dass ihr Charakter vollständig verändert wird, braucht der Mieter solche Arbeiten nicht zu dulden. Der Mieter muss nur eine Instandsetzung und eine Modernisierung dulden. Diese Maßnahmen orientieren sich an der Erhaltung bzw. Verbesserung des bestehenden Zustandes. Veränderungen in größerem Umfang, insbesondere die Umgestaltung des Grundrisses oder die Hinzufügung von Räumen, stellen so weit gehende Veränderungen dar, dass sie zu einer Änderung der Vertragsgrundlage führen können, was der Mieter nicht hinnehmen muss.
Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
(BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, Pressemitteilung Nr. 43/2018):
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.
Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.
Nachweis von Lärm aus der Nachbarwohnung
(BGH, Beschluss vom 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16):
Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Anordnung einer Nachlasspflegschaft auf Antrag des Vermieters
(Kammergericht Berlin, Beschluss vom 02.08.2017, Az. 19 W 102/17):
Bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters ist durch das Nachlassgericht gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war beziehungsweise der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen.
Eilrechtsschutz gegen Kautionszugriff des Vermieters
(Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Az. 76 S 111/17):
Auch nach Ende des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion. Deshalb ist der Vermieter von Wohnraum nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Sicherheitsleistung durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im Verfahren der einstweiligen Verfügung Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn auf Vermieterseite ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht.
Nutzungsentschädigung nur bei Vorenthalten der Mietsache geschuldet
(BGH, Urteil vom 12.07.2017, VIII ZR 214/16):
Der Mieter schuldet dem Vermieter dann keine Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses, wenn er dem Vermieter die Mietsache zwar vorenthält, dieser aber keinen Rückerlangungswillen hat, etwa weil er von einem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht, weil er eine Kündigung des Mieters für unwirksam erachtet.
Üblicher Neuvermietungspreis maßgeblich für Nutzungsentschädigung nach Kündigung
(BGH, Urteil v. 18.01.2017 – VIII ZR 17/16):
Mieter, denen ordnungsgemäß gekündigt wurde, die aber trotzdem nicht ausziehen, müssen für diese Monate mit einer Nachzahlung rechnen, denn der Vermieter darf nach verstrichener Kündigungsfrist die ortsübliche Miete ansetzen. Maßstab dafür ist die sog. Marktmiete, also die Miete, die er von einem neuen Mieter hätte bekommen können.
Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei Überweisung
(BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15):
Nach § 556b BGB kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist.
Es genügt, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des Zahlungsabschnitts erteilt.
Das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs darf in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Wohnraummietvertrages nicht entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt werden.
Auch Wohnflächenabweichung von weniger als 10% ist bei einer Mieterhöhung bedeutsam
(BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14):
Der Bundesgerichtshof hat – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Keine Pflicht des Vermieters zur Eigenbedarfsvorschau
(BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14):
Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsabschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen („Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten.
Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
Etwas anderes hat allerdings zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung der Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat.
Keine Endrenovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung
(BGH, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13):
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.
Auch an seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.
Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn er Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte, was von dem Mieter zu beweisen ist. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies ist unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt dann vor, wenn der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Vermieterpflicht bei vom Mieter verursachten Brand
(BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13):
Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall auf Grund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht
Hat der Mieter gemäß § 553 BGB Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung, kann deren unberechtigte Verweigerung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.
Kein generelles Betretungsrecht des Vermieters
(BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13):
Abgelehnt hat der Bundesgerichtshof ein generelles Betretungsrecht der Mietwohnung durch den Vermieter. Auch eine entsprechende Mietvertragsklausel wäre unwirksam. Im Hinblick auf den grundrechtlichen Schutz der Wohnung durch Artikel 13 Grundgesetz hat der Mieter grundsätzlich das Recht, in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“. Gründe für ein Betretungsrecht könnten dagegen die Vorbereitung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten und das Ablesen von Verbrauchserfassungsgeräten sein, möglicherweise auch der Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.
Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels
(BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13):
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist.
Kündigungsverzicht statt Zeitmietvertrag
(BGH, Versäumnisurteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12):
Entspricht ein Zeitmietvertrag nicht den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 BGB, kann durch ergänzende Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht treten, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.
Hohe Energiekosten sind kein Mietmangel
(BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12):
1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. (amtlicher Leitsatz)
2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06) (amtlicher Leitsatz)
Keine Individualvereinbarung ohne wesentliche Textänderung
(BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 137/12):
Kommt es in Folge von Einwänden des Mieters gegen eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsklausel zu einer Textänderung, die keine Änderung des wesentlichen Inhalts der Klausel bewirkt, ist der Charakter der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage gestellt. Damit liegt keine Individualabrede vor, die eine AGB-Kontrolle gemäß §§ 305 Abs. 1 Satz 3, 305b BGB ausschließen würde. Das gilt auch gegenüber einem juristisch ausgebildeten Mieter.
Klauseln der Art „soweit gesetzlich zulässig“ können in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn die Rechtslage nicht ernstlich zweifelhaft ist. Daran ändert auch ein Zusatz des Inhalts nichts, dass die Vertragsbedingung nach derzeitiger Rechtslage nicht erlaubt sei, aber für den Fall vereinbart werde, dass sich Gesetz oder Rechtsprechung änderten.
Wohnraumkündigung wegen beruflichen Bedarfs (Kanzleiräume)
(BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11):
Die Kündigung von Wohnraum ist nicht nur wegen Eigenbedarfs zu Wohnzwecken, sondern auch bei einem beruflichen Bedarf an den Räumen möglich.
Fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs
(BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12):
Eine ordentliche (nicht: fristlose) Kündigung wegen einer Pflichtverletzung durch Zahlungsverzug gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf schon vor Erreichen des in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmten Mietrückstands erfolgen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.
Zahlungsverzugskündigung nach unberechtigter Mietminderung
(BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11):
Zahlt der Mieter wegen Mietmängeln die Miete nicht in voller Höhe und erreichen die Rückstände mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen. Gelangt das Mietgericht im Räumungsrechtsstreit zu der Überzeugung, dass der behauptete Mangel nicht vorlag oder nicht zu einer Minderung in dieser Höhe berechtigte, so kann der Mieter den Räumungsprozess verlieren, wenn er sich nicht unverschuldet in einem Irrtum über die Berechtigung der Minderung befand. Der BGH verweist auf die Möglichkeiten des Mieters zur Zahlung der Miete unter Vorbehalt bzw. der Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Mieter wegen der Mietmängel.
Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage
(BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10):
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann:
Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Betriebskostenabrechnung: Mieter hat Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen
(BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10):
Behauptet der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter bei der Abrechnung über die Betriebskosten, muss er dies im Prozess darlegen und beweisen.
Die Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe (Betriebskostenspiegel) genügt nicht der Darlegungslast.
Schuldhafte Pflichtverletzung durch unberechtigte Untervermietung
(BGH, Urteil vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10):
Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte. Ob ein solcher Vertragsverstoß eine ordentliche Kündigung rechtfertigt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Hat der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
Vermieter darf Abrechnungseinheit für mehrere Grundstücke bilden
(BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10):
Sofern keine vertraglichen Vereinbarungen entgegen stehen, darf der Vermieter von freifinanziertem Wohnraum bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (z.B. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.
Anbietpflicht des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung
(BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, Pressemitteilung Nr. 192/2010):
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.
Vermieter haftet verschuldensunabhängig für durch "kalte" Wohnungsräumung entstandenen Schaden an Mietsachen
(BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09, Pressemitteilung Nr. 148/2010):
Der Bundesgerichtshof hat bei einer eigenmächtigen („kalten“) Wohnungsräumung die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für die Folgen einer solchen Räumung angenommen. Denn die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Der Vermieter ist dem Mieter wegen der kalten Wohnungsauflösung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens nach § 231 BGB verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Das gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sei. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen.
Anschaffungen des Mieters nicht maßgeblich für ortsübliche Vergleichsmiete
(BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, Pressemitteilung Nr. 140/10):
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; dazu genügt es nicht, wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages zum Einbau einer Ausstattung verpflichtet hat.
Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
(BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 185/09, Pressemitteilung Nr. 103/2010):
Sind Betriebskostenabrechnungen infolge des gleichen Fehlers für mehrere Abrechnungszeiträume fehlerhaft, muss die Erhebung der gleichen Einwendungen ständig wiederholt werden. Eine Bezugnahme auf frühere Einwendungen genügt nicht. Anderenfalls wäre die Einwendungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB versäumt.
Opfergrenze bei Instandhaltungspflicht des Vermieters
(BGH, Urteil vom 21.04.2010 - VIII ZR 131/09, Pressemitteilung Nr. 83/2010):
Weist die Mietsache Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Die Pflicht endet erst dort, wo die Beseitigungskosten den Wert der Mietsache erheblich überschreiten.
Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen
(BGH, Urteil vom 09.06.2010 - VIII ZR 294/09 - Pressemitteilung Nr. 115/2010):
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.
Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.
Anspruch des Mieters auf ausreichende Elektroversorgung
(BGH, Urteil vom 10.02.2010 - VIII ZR 104/09, Pressemitteilung Nr. 31/2010):
Der Mieter hat Anspruch darauf, dass die Wohnung ausreichend mit Elektrizität versorgt ist. Er muss sich nicht durch den Mietvertrag auf eine unzureichende Ausstattung verweisen lassen.
Keine Verjährung des mietrechtlichen Mängelbeseitigungsanspruchs während der Mietzeit
(BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09, Pressemitteilung Nr. 37/2010):
Die Dauerverpflichtung des Vermieters auf Gebrauchsgewährung erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung, sondern geht dahin die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Der Mängelbeseitigungsanspruch kann daher während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht verjähren.
Kosten der Öltankreinigung umlagefähig als Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08):
Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4 Buchst. a Betriebskostenverordnung. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der über Sachverständigengutachten ermittelten Bandbreite zulässig
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 30/09):
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Ende der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.
Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, Pressemitteilung des BGH Nr. 217/2009):
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.
Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Es darf nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden, sondern bei der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass die Mieter auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war.
Kein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"
(BGH, Urt. v. 30.09.2009 - VIII ZR 238/08):
Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Pflicht des Vermieters zur Erteilung einer Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vereinbart ist, hat der Mieter bei Auszug keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer solchen Bescheinigung zur Vorlage beim neuen Vermieter, sondern kann lediglich verlangen, dass ihm Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen erteilt werden.
Mietmängel bei Trittschall nur, wenn Vorgaben des Baujahres nicht eingehalten
(BGH, Urt. v. 17.06.2009 - VIII ZR 131/08):
Ist dem Mieter eine bestimmte Qualität des Trittschallschutzes nicht mietvertraglich zugesichert, liegt kein zur Mietminderung führender Mangel vor, wenn des zu höheren Geräuschentwicklungen kommt, weil der über dem Mieter Wohnende den Bodenbelag austauscht, dabei aber die Richtwerte der Erbauungszeit beachtet. Der Vermieter schuldet dem Mieter nur die Einhaltung der im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung maßgeblichen technischen Normen. Soweit ohne Eingriffe in die Bausubstanz lediglich ein Austausch des Bodenbelags vorgenommen wird, kann der Mieter nicht erwarten, dass der Trittschallschutz besser ausgestaltet wird.
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
(BGH, Urt. v. 27.05.2009 - VIII ZR 302/07):
Führt der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durch, kann er gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch haben, da der Vermieter die Reparatur ohne Rechtsgrund erlangt habe. Der zu ersetzende Wert bemesse sich nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufwendet.
Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin macht sich der Vermieter auch hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten des Mieters zur Abwehr einer unberechtigten Aufforderung an den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ersatzpflichtig, wenn er sich auf eine unwirksame Dekorationsklausel beruft (KG, Urt. v. 18.05.2009 - 8 U 190/08).
Gesamtunwirksamkeit von Formularklausel zur Dekorationspflicht bezüglich Außenanstrich von Türen und Fenstern
(BGH, Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 210/08):
Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.
Begründung einer Mietpreiserhöhung durch Verweis auf allgemein zugänglichen Mietspiegel zulässig
(BGH, Urt. v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, BGH-Pressemitteilung Nr. 56/09):
Verweist der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel und bietet er dem Mieter die Einsichtnahme in seinen Geschäftsräumen am Wohnort des Mieters an, so braucht er den Mietspiegel nicht dem Mieterhöhungsverlangen beifügen.
Ein Hinzufügen des Mietspiegels zum Erhöhungsverlangen ist auch dann entbehrlich, wenn dieser gegen eine Schutzgebühr erhältlich ist (BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).
Schadensersatz bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf bei formal unwirksamer Kündigung
(BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, Pressemitteilung Nr. 76/2009)):
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen – noch – nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.
Räumungsvollstreckung gegen schwerstkranken Schuldner
(BGH, Beschluss vom 22.11.2007 - I ZB 104/06):
Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne Weiteres gemäß § 765a ZPO eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen - Interessen des Schuldners mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers. Dabei kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich auch der Gläubiger auf Grundrechte berufen kann.
Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr des Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird.
Das Vollstreckungsgericht muss nach Wegen suchen, die einen Umzug des Schuldners ohne gesundheitlich nachteilige Folgen als durchführbar erscheinen lassen.
Geltendmachung zu geringer Betriebskostenvorauszahlungen durch Vermieter
(BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06):
Hat der Mieter während eines Abrechnungszeitraums für Betriebskosten vertragswidrig zu wenig Vorauszahlungen entrichtet, so kann der Vermieter die Differenz zwischen den geschuldeten und den gezahlten Beträgen auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geltend machen, da es sich nicht um Nachforderungen handelt.
Modernisierungsmieterhöhung auch bei verspäteter Ankündigung der Maßnahme wirksam
(BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07):
Der Mieter muss eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme
(§ 559 BGB) auch dann bezahlen, wenn die Maßnahme zu kurzfristig angekündigt worden war. Auch wenn der Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB) nicht gewahrt hat, ist die Mieterhöhungserklärung nicht unwirksam. Allerdings entsteht dadurch eine Übergangsfrist von sechs Monaten bis der Mieter die erhöhte Miete bezahlen muss.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
Unwirksame Tierhaltungsklausel in Mietvertrag
(BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06):
Eine Tierhaltungsklausel, nach der "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters" bedarf, ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden.
Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.
Keine Vertragsänderung durch langjähriges Nichtabrechnen über Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06):
Allein aus der Tatsache, dass der Vermieter von Mietbeginn an zwei Jahrzehnte lang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, folgt noch keine Vertragsänderung mit der Folge, dass eine erstmalige Abrechnung nach so langer Zeit wegen Verwirkung ausgeschlossen wäre.
Zwischenablesegebühren sind keine umlagefähigen Betriebskosten
(BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07):
Bei den Kosten für eine Zwischenablesung zur Ermittlung der Heizkosten, die durch einen Mieterwechsel verursacht werden, handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
Vermieter muss Gelegenheit erhalten, Reparaturen zuzustimmen
(BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06):
Ein Mieter, der eigenmächtig einen Mangel in der Wohnung beseitigt oder beseitigen lässt, kann vom Vermieter grundsätzlich nicht die Erstattung der Reparaturkosten verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden.
Beseitigt der Mieter einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nrn. 1 + 2 BGB), hat der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung.
Dem Vermieter kommt grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, heißt es in dem Grundsatzurteil. Es besteht insbesondere dann kein Anspruch gegen den Vermieter auf Kostenerstattung, wenn der Mieter ihn wegen des Mangels noch nicht gemahnt hat und der Vermieter deshalb nicht in Verzug ist.
Untreuevorwurf gegen Vermieter wegen Kautionseinzahlung auf Girokonto
(BGH, Beschluss vom 02.04.2008 - 5 StR 354/07):
Eine gesetzlich begründete Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des strafrechtlichen Tatbestands der Untreue kommt bei Gewerberaummietverhältnissen nicht in Betracht. Die gesetzlichen Regelungen für die Anlage von Mietkautionen beziehen sich allein auf Mietverhältnisse über Wohnraum.
Die schlichte Vereinbarung einer Kaution als solche begründet keine Vermögensbetreuungspflicht gemäß § 266 Absatz 1 Strafgesetzbuch.
Auch in Wohnraummietverhältnissen bewirkt die Einzahlung einer Kaution auf ein Girokonto des Vermieters noch nicht ohne Weiteres eine vollendete Untreue (§ 266 StGB).
Es kommt darauf an, ob eine schadensgleiche Vermögensgefährdung eintritt. Das hängt davon ab, ob nach den Vermögensverhältnissen des Vermieters die nahe liegende Gefahr besteht, dass von Dritten auf dieses Konto zurückgegriffen werden wird.
Mieter kann vom Vermieter Nachweis verlangen, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt wurde
(BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06, Pressemitteilung des BGH Nr. 197/07, NJW 2008, 1152; siehe auch BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10, PM Nr. Nr. 193/2010):
Der unter anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.
Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.
Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.
Abmahnung durch Vermieter erleichtert nicht fristlose Kündigung
(BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07):
Die Ankündigung einer fristlosen Kündigung wegen Ruhestörung ist rechtlich bedeutungslos. Zwar kann der Mieter eine solche Abmahnung nicht gerichtlich anfechten, doch erlangt der Vermieter durch sie auch keinen Vorteil für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.
Kündigung wegen schleppender Mietzahlung ohne vorherige Abmahnung
(BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07):
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 I, II Nr. 1 BGB) setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.
Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 III 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist.
Rauchender Mieter muss nur bei extremer Vergilbung Schadensersatz leisten
(BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07):
Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen.
Anerkenntnis des Mieters führt nicht zu Verlängerung der Nebenkosten-Abrechnungsfrist
(BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 84/07, Pressemitteilung Nr. 70/08):
Der Vermieter kann Betriebskosten nicht nachfordern, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hatte, er werde die Nachforderung begleichen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung.
Starre Dekorationsklauseln auch bei Gewerberaummiete unwirksam
(BGH, Urteil vom 09.10.2008 - XII ZR 84/06, Pressemitteilung Nr. 188/2008):
Mietvertragsklauseln für Schönheitsreparaturen mit starren Renovierungsintervallen sind auch bei Geschäftsräumen unwirksam. Der Bundesgerichtshof überträgt damit seine Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht auf Geschäftsräume.
Abstellen von Gegenständen im Hausflur
(Bundesgerichtshof [BGH], Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06):
Der Mieter darf Gegenstände wie Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf die er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange deren Größe das Abstellen zulässt, §§ 535 Absatz 1, 1004 Abs. 2 BGB.
Mieter muss für Fehler seiner Berater einstehen
(BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06):
Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus; der Mieter ist im Rahmen von § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.
Der Mieter darf in einem Formularmietvertrag nicht verpflichtet werden, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, weil darin eine unangemessene Benachteiligung zu sehen ist.
Wirksam ist ein Fristenplan, wann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn es sich nicht um starre Fristen handelt. Muss der Mieter davon ausgehen, dass nach Ablauf der vereinbarten Fristen immer renoviert werden muss, ist die Klausel unwirksam. Für eine starre Fälligkeitsregelung spricht die Formulierung: "Der Mieter muss renovieren, wenn erforderlich, mindestens aber ..." Ob eine zur Unwirksamkeit der Mietvertragsklausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, muss jeweils auf Grund einer exakten Auslegung der verwendeten Klausel ermittelt werden.
